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Kosten der Reinigung des Öltanks sind auf Mieter umlagefähig

 Mietrecht
Von Christiane Sigloch am 08.01.2010
Rechtsprechung >> Mietrecht

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.11.2009 (Az: VIII ZR 221/08)


Der Kläger ist Mieter einer Wohnung. Er hat mit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebs-kostenvorauszahlungen begehrt. Im Streit ist noch ein Betrag von 103,50 EUR, die auf den Kläger an Betriebskosten umgelegt worden ist. Hierbei handelt es sich um den auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil für die in diesem Zeitraum durchgeführte Reinigung des Öltanks.

Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Beklagten berechtigt waren, die im Abrechnungszeitraum 2004/2005 angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebskostenabrechnung für diesen Zeitraum einzustellen. Dem Kläger steht daher kein Anspruch auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen hinsichtlich des von ihm zu tragenden Anteils an den Kosten der Öltankreinigung in Höhe von 103,50 EUR zu.

Bei den wiederkehrenden Kosten für die Reinigung des Öltanks handelt es sich um umlagefähige Betriebskosten im Sinne der für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 maßgeblichen Bestimmung in § 2 Nr. 4 a BetrKostVO. Danach sind Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKostVO (jetzt: § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB) die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage; dazu gehören auch die in § 2 Nr. 4 a BetrKostVO ausdrücklich genannten Kosten der Reinigung der Anlage. Bei einer Ölheizungsanlage ist der Brennstofftank integraler Bestandteil der Heizungsanlage. Ohne den Tank kann eine Ölheizung nicht betrieben werden. Die Reinigung einer Ölheizungsanlage umfasst daher auch die Reinigung des Öltanks, die von Zeit zu Zeit erforderlich wird, um Ablagerungen (Ölschlamm) zu entfernen und dadurch zu verhindern, dass es durch Verschmutzungen zu einer Unterbrechung der Ölzufuhr und damit zum Ausfall der Heizung kommt. Die wiederkehrenden Kosten einer solchen Öltankreinigung gehören daher zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 4 a BetrKostVO.

Entgegen der Auffassung des Klägers handelt es sich bei den wiederkehrenden Kosten der Öltankreinigung nicht um Instandhaltungskosten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKostVO, die nicht als Betriebskosten umlagefähig sind.

Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Regelmäßig durchzuführende Maßnahmen etwa zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer technischen Anlage gehören dagegen nicht zur Instandhaltung.

Für die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks gilt nichts anderes. Sie dient nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit - ebenso wie andere regelmäßig durchzuführende Reinigungsarbeiten an der Heizungsanlage - keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Die Revision räumt selbst ein, dass mit der Tankreinigung die Verschlammung des Tanks und der Zuleitungsrohre verhindert und dadurch die ordnungsgemäße Funktion der Heizungsanlage gesichert werden soll. Die Tankreinigung unterscheidet sich damit nicht von der turnusmäßig durchzuführenden Reinigung anderer Teile der Heizungsanlage (z.B. Brenner, Heizkessel, 13 Umlaufpumpe oder Schornsteinzug), deren Kosten nach § 2 Nr. 4 a BetrKostVO ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten und nicht zu den Instandhaltungskosten gehören.

Das Berufungsgericht hat auch mit Recht angenommen, dass die Beklagten berechtigt waren, die Kosten für die Öltankreinigung in vollem Umfang in die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 2004/2005 einzustellen. Der Senat ist bereits bei den Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage, die im Turnus von vier Jahren entstehen, davon ausgegangen, dass diese in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden dürfen, in dem sie entstehen. Für die hier zu beurteilenden Kosten der Öltankreinigung, die nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts im Abstand von fünf bis sieben Jahren wiederkehren, gilt nichts anderes.

Ob ein Vermieter auch berechtigt ist oder - unter besonderen Umständen - sogar verpflichtet sein kann, in mehrjährigem Turnus anfallende Betriebskosten nicht in vollem Umfang in das Abrechnungsjahr einzubeziehen, in dem sie anfallen, sondern über mehrere Jahre verteilt umzulegen, bedarf hier keiner Entscheidung (dazu Langenberg, a.a.O., m.w.N. zum Meinungsstand; Schmidt-Futterer/Lammel, a.a.O., Rdnr. 34; Staudinger/Weitemeyer, a.a.O., § 556a Rdnr. 31 f. m.w.N.; vgl. auch AG Gießen, a.a.O.). Denn das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei festgestellt, dass ein besonderer Ausnahmefall, in dem etwa die angefallenen Kosten besonders hoch wären und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten in unbilliger Weise erheblich belastet würde, hier nicht vorliegt. Dagegen bringt die Revision nichts vor.

 

Zuletzt geändert: 16.04.2010

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